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太坑了!花了13万转让费接手奶茶店,结果店主不止自己一个?

来源:红餐网 作者:洪君

经过疫情的冲击后,无论是街边还是商场的店铺空置率都高了不少。而不少人也开始抢铺租铺,希望能来个“抄底”。然而,接手转让店也处处是坑,小心抄底不成反被“薅羊毛”。

据中城商业研究院发布的《5-7月中国实体商业信心指数》调研报告显示,步入后疫情时期,商铺“掉铺”现象较疫情期间明显好转,43.5%的样本商场商铺出租率有所回升,但仍有32.4%的样本商场商铺出租率出现下滑。

而赢商大数据检测数据显示,上半年全国19个一二线城市1000多家已开业购物中心共调整商铺近6.6万个(关店+开店),调整幅度远超以往;整体出租情况表现不佳,平均空置率环比涨幅近46.3%至8.88%,约1/3商场空置率超过10%。广州、杭州、重庆、长沙、苏州、厦门、昆明、福州等8个城市购物中心平均空置率超过10%。

一方面是高空置率,不少餐饮品牌退租关铺转让;另一方面则是不少餐饮品牌趁机攻城略地,公开招租招人。如老乡鸡、百福旗下的餐饮品牌,都在积极地寻找店铺加快布局。 

于是,我们就看到这样的一个现象:眼看店开了又关了,又眼看门头换了招牌店内换了人。速生速死,这是餐饮行业常见的现象。然而在这个“热闹”的背后,却可能隐藏着不少关于“转让的陷阱”。

01

懵了!交了13万转让费,  

准备开业时另一个店主找上门了     

虽然受到疫情的影响,各地餐饮业受到一定程度的打击,但是餐饮旺盛的生命力让餐饮迅速得到了复苏。其中,以奶茶行业最受欢迎。

在湖北的武汉,奶茶店的生意一直都是最好的,无论是堂食还是外卖。而正是看到了这样的商机,武汉的文女士很早就看中了武汉船舶职业技术学院内一奶茶店,并和上一任店主梁某签了转让协议。

因为文女士和梁某都是同行,平时互相认识,所以签署了转让协议与租房合同后,文女士当时并没有拿回转让协议与合同,而是代交梁某保管。

△图文无关

之后因为种种原因,文女士的奶茶店一直都装修,最近几个月她开始装修店铺,准备开业的事宜。

谁知道,8月25日,当她在门店忙碌准备开业的时候,却来了一位王先生,说这家店是他的。

正在店内忙碌的文女士突然见到了自称店主的王先生,两人均是一愣,随后拿出相关协议进行比对,大家都有协议,并且都是和梁某签的,一时争论不休。

过了三天,文女士和王先生约梁某来店里解决一店二主的问题,梁某迫于压力说出了事情。

原来,今年3月,一直想要在武汉某职业技术学院内开奶茶店的王先生考虑到疫情对线下经营的影响,主动通过微信联系了梁某,说自己愿意接下这家奶茶店。

当时沉迷于网络炒币的梁某动起了坏心思,对王先生隐瞒了自己已经将奶茶店转让出去的真相,谎称自己仍是奶茶店经营业主,并将自己代文女士保管的转让协议与合同出示给王先生以获取信任。王先生看到合同没有任何怀疑,于是按照约定交了门面转让金人民币130000元。同时,王先生和梁某也签了转让协议。

而这时,真正的店主文女士却毫不知情。最后,文女士选择了报警。

目前,因梁某无店面的经营、转让权,其与王先生的协议作废,店面仍由文女士经营,王先生的经济损失正在追缴。

据查,嫌疑人梁某现已被刑事拘留,案件在进一步审理中。

好好的想开个店,结果付了13万转让费,却最终店还不是自己的,而且这个钱还不知道能不能要回来,真的是亏大了。  

02

避免一店二主  

这些转让店的坑,千万不要踩  

在餐饮行业,除非你找的是一手房东或者找的是直接物业或者一手商铺,不然大家都难以避开这个转让费或叫喝茶费的东西。

那么,什么是店铺转让费?  

店铺转让费是指租户在店铺租期内(未到期)将房屋转租,把和房东之间的租赁剩余期限,连同租户装修、原来购买的设备、经营项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等,一并转给下一个租户,其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用。

简单来说,就是店铺在转让时,原店主为了弥补损失,向下家收取除房租以外的费用。

一般谁来收取转让费?  

转让费没有明确的法律规定,只是市场的一个产物,主要是由转租方和承租方商量来定(有时候还有房东参与)。一般来说,转让费是交给上一任租客的,房东本人不收取转让费,谁得益谁负责。

所以,上文中梁某就可以收取王先生的13万转让费。

那么,如何才能避免像王先生那样的遭遇呢?红餐网为此整理了以下一些关于转让店常见的坑,希望可以让大家规避风险。  

01  千万不要轻信转让信息 

“我这个门店位置好,客流旺,手续齐全,接手就能营业……”很多店主为了更快地把店转出去,可能会把店铺信息过于夸大,甚至说得天花乱坠。

店铺信息是真是假,最好实地考察,眼见为实。要看店铺的经营数据甚至蹲点考察。

02  一定要查清楚产权

很多餐饮新手不明确转让方是一房东还是二房东,也不重视产权证,导致接手经营三个月,房东拒绝续租,关门收铺。

因此,签约之前要确定合同的法律主体及合同类别,搞清楚合同是和房东签约还是和转让人签约;合同类别是承包合同还是租赁合同。从分清责任的角度说,合同的法律主体应选择房东,合同的类别是租赁合同。承接一家门店,无论是一房东还是二房东,都要请房东拿出有效的产权证。根据产权证,对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查。

如果是租赁者转让餐饮,必须请房东出面共同商议,分清楚哪些东西是房东的,哪些东西是租赁者的,三方当面清点,出具文字凭据,三方确认。如果二房东是承租方,需要明确他的租赁日期。签订合同,务必请房东到场。

03  了解是否有餐饮资质

很多餐饮新手接手二手门店的时候并没有问清楚是否可以开餐厅,结果刚装修完,就被投诉,不准经营。 

因此,签订合同前一定要明确是否能做餐饮,可到消防、公安、环保局、街道等部门了解。 

04  查清历史费用

这个是必须交接清楚的,不然你准备开业了,却发现煤气和电不通,还欠了一大笔费用,那就惨了。

为了规避这些问题,可以到相关的物业部门查清楚水电煤气等的缴纳情况,如果未交清,请转手者将剩余部分缴纳完毕,并将交费发票出示,看清确认后复印留存,妥善保管。

05  有无违法违纪记录

转让店有违纪违法记录,如工商管理费、应缴税款属国家强制征收的项目,如未缴或未缴齐,有可能面临营业执照作废、停办营业执照、罚款等相应处罚。

亲自到工商管理部门、税务部门了解工商管理费、应缴纳税款是否缴纳完毕,有否罚款,如果有的话,请转让方到相关部门缴纳完毕,并将相关票据复印留存,妥善保管。

06  了解上任店主是否拖欠员工工资及经济状况

店接手完毕开始装修营业,竟然有人来讨薪或者其他款项,不但晦气还很大地影响了生意。

因此,接手前要尽可能查清前任店主是否拖欠员工工资、是否存在贷款、担保、抵押、应付账款和经济纠纷等情况,分清责任,避免在以后的经营中发生纠纷。

07  弄清市政规划

好不容易找到一个好的店铺,谁知刚接手,附近就要拆迁了。接手转让店之前,从周边以及规划局部门等了解情况,搞清地域规划,排除忧患。

08  合同细则要写清

签合同的时候,金额、设备等都没问题,却没写清是否可以转让、租房费用每年递增多少、租金多久之内不能涨。结果自己需要把店转出去时,却没有办法;或者生意变得火爆,却被房东要求加租……

因此,签合同前,确定几条大点,然后将每一条合同细致查看,查漏补缺。

结语   

在餐饮经营的过程中,总会遇到各种各样的陷阱。很多时候,无论是小白还是餐饮老手都防不胜防。各位餐饮经营者,要做的就是在创意过程中小心谨慎,做好调查,擦亮自己的双眼,看准合同,认清人。

备注:文中案例综合自楚天都市报

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