侯其锋：康达律师事务所高级合伙人，餐饮法务官创始人。北京市康达律师事务所高级合伙人，资深律师，20余年律师执业经验。侯其锋律师专注餐饮行业法务服务、资本运作多年。为乐凯撒、奈雪の茶、喜家德、美奈小馆、大弗兰、陈鹏鹏鹅肉饭店、很久以前、九锅一堂等多家知名餐饮连锁品牌提供常年法律顾问、融资顾问、IPO辅导服务，对餐饮企业规范运作、风险防范、融资上市有深刻的理论认识和丰富的实践经验。创立了国内首个为餐饮行业提供全流程、全方位法律服务的咨询机构“餐饮法务官”，多家餐饮行业教育机构特邀讲师。
在南京，一家真知味餐厅租赁一处物业已十年，却未支付过租金。
商场提起诉讼，索要1500余万元租金、管理费。一审败诉，二审胜诉，再审再败，法院判定该餐厅无需支付租金。
三次判决的变化，都因为合同里的四个字。
10年不交租，法院支持
2010年，南京嘉业商业管理有限公司将嘉业国际城（南京市建邺区庐山路158号）五号楼招租，真知味作为商户入驻。
当年2月，双方签下合同，并规定“取店铺正式营业之日与购物中心全面正式营业时间上的后者之日起6个月”为免租期 。
就是说，真知味正式营业的日期，和购物中心全面正式营业的日期，哪个靠后，从哪个开始算，之后的6个月为免租期。但就是“全面正式”4个字，导致了后来的纠纷。
2011年1月，真知味餐厅试营业；9月28日，嘉业国际城举办了开业典礼。从嘉业公司的角度而言，从9月28日往后推6个月，至2012年3月28日起，真知味应该开始缴纳租金。
但商场未能收到真知味公司的租金。直到2017年10月16日，嘉业公司向真知味公司发出《催款函》，催要2012年3月28日至2017年9月30日的租金及综合管理费。未果后，嘉业公司起诉了真知味公司。
一审法院认为，购物中心开业典礼仅仅是嘉业公司单方自行举办的庆典仪式，和购物中心是否全面正式营业并没有必然因果关联，不足以证明购物中心已经全面正式营业。
因此，涉案店铺免租期无从开始起算，租金也无从开始计取，嘉业公司关于真知味公司拖欠租金之说因此不能成立，驳回了嘉业公司的诉求。
二审、再审，两次反转
嘉业公司不服一审判决，随后向南京中院提起上诉。
在真知味公司提交的新证据中，包含购物中心开业的相关新闻报道、消费者对真知味经营餐饮品牌的部分点评等内容。
南京中院认为，虽然客观上购物中心的承租户和人流量没有达到饱和状态，但真知味公司作为餐饮的经营者，不应以此作为拒付租金的理由。
2019年5月，南京中院经审理后二审判决，撤销一审判决，真知味公司给付嘉业公司租金及管理费1550万元。
但很快，这个案件再次迎来了反转。南京中院经审判委员会讨论决定，再审此案。
根据媒体报道，南京中院再审认为，购物中心开业典礼是嘉业公司单方举办，仅为形式上的开业、报纸刊登的购物中心开业广告及新闻报道等，只能反映嘉业公司为购物中心举办开业典礼时间，不能证明嘉业公司举办开业典礼时实际入驻并开业的商户数量及比例情况 ，故不能达到证明购物中心已经全面正式营业的合同约定标准。
南京中院经再审后判决，撤销二审判决，维持一审判决。
房屋租赁中的“逃生条款”
媒体报道中，双方争论的焦点在于“全面正式”的界定。当然，法务君没有看到合同原文，无法得知。
这个案件较为蹊跷，法务君也尚未看到南京中院的再审判决书。该案件是否会再次发生反转，也无法预估。
但因为这件事，法务君想到了“租赁合同”中的一个术语，“逃生条款”。
逃生条款一般是指大型餐饮、百货企业等为避免经营风险，在签订租赁期限长、租赁面积大的房屋租赁合同时，在合同中约定在特定条件成就时，承租人有权单方解除与出租人签订的租赁合同而无需承担解约责任或只承担特定解约责任的条款。
逃生条款是房屋租赁合同中，赋予承租人特定条件下解除合同的权利。《合同法》第93条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
而特定的条件，可能与租赁物业的人流量有关，可能与商场内开业的门店数量有关，也可能更直接地与门店的经营收入相关。达不到租赁方的要求，就可以解除合同。
试想，商场没有客源，餐厅没有生意，又不能撤场，这损失该有多大。
这样的情况也不复杂。比如某餐饮品牌，进驻了一个新商城，租赁合同中与商场约定，若6个月内商场开业的门店数量达不到200个，便可以单方面解除租赁合同。
一些品牌签订租赁合同时，法务君会建议加入如下条款：
在租赁期间内，如乙方连续三个月销售额低于【 】元或一年内累计销售额低于【 】元，乙方有权提前1个月书面通知乙方后解除本合同，并有权要求甲方退还乙方支付的租赁保证金及其他相关保证金。
各位餐饮老板们，在签订租赁合同时，也可参考如上内容。
当然，每一个公司签订租赁合同时，对商场综合实力进行细致的评估是必不可少的。贸然签订合同，尽管逃生条款可以让餐厅少缴纳租金，装修费用依然是重重的一笔。仅仅几个月就撤场，损失依然很大。
