侯其锋

餐厅租金能不能减免?最高法明确一个“不支持”和两个“支持”

来源:红餐网 作者:侯其锋
侯其锋

侯其锋:康达律师事务所高级合伙人,餐饮法务官创始人。北京市康达律师事务所高级合伙人,资深律师,20余年律师执业经 侯其锋:康达律师事务所高级合伙人,餐饮法务官创始人。北京市康达律师事务所高级合伙人,资深律师,20余年律师执业经验。侯其锋律师专注餐饮行业法务服务、资本运作多年。为乐凯撒、奈雪の茶、喜家德、美奈小馆、大弗兰、陈鹏鹏鹅肉饭店、很久以前、九锅一堂等多家知名餐饮连锁品牌提供常年法律顾问、融资顾问、IPO辅导服务,对餐饮企业规范运作、风险防范、融资上市有深刻的理论认识和丰富的实践经验。创立了国内首个为餐饮行业提供全流程、全方位法律服务的咨询机构“餐饮法务官”,多家餐饮行业教育机构特邀讲师。

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自疫情爆发以来,租金问题一直为餐饮人关注。

5月19日,在国新办召开的新闻发布会上,最高法发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》, 最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥表示,疫情和疫情防控措施属于不可抗力。

同时,最高法还解释了一个“不支持”和两个“支持”  

法务君带你往下看。

大原则:疫情属于不可抗力  

在疫情期间,很多商场、餐饮经营者响应政府号召,闭店歇业,有些门店长达两个月的时间内没有收入。

餐厅租金能不能减免?最高法明确一个“不支持”和两个“支持”

最高法此次明确,疫情和疫情的防控措施,都属于不可抗力。

《中华人民共和国合同法》

第一百一十七条  不可抗力

因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

第一百一十八条  不可抗力的通知与证明

当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。

这意味着,以下两种情况,餐饮经营者可以申请免除停业期间的租金。

第一,政府统一要求停业的;

第二,房东(主要是购物中心)部署停业的。

另外两种情形,承租人可以与出租方协商减免部分租金。

第一,房东(主要是购物中心)统一调整,缩短营业时间的;

第二,餐饮企业自行歇业或者减少营业时间的。

一、支持变更租金及付款期限  

此次疫情中,尽管部分企业选择持续营业,但外出就餐的消费者数量大幅削减,收入降低已成既定事实。

广东省餐饮服务行业协会做的调查显示,春节期间三成企业几乎零收入,一半企业的收入下滑超过80%。

最高法规定,如果营业额的下降主要原因是疫情影响,根据公平原则,结合当事人和营业情况的具体事实,可酌情调整租金或者是调整交付租金的期限,  人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

二、一般情况不支持解除合同  

这里所指的一般情况,主要是由于疫情和疫情防控措施,承租人营业额下降、资金回笼困难,无法及时或者足额缴纳租金,出租方提出解除合同。

最高法认为这种情况下不影响合同目的的实现,依据法律关于不可抗力及合同解除的规定,不支持解除合同的诉讼请求。

最高法也解释了一种特殊情况。对于承租国有房屋的餐饮经营者,按照政策规定应享受租金优惠。如果出租人起诉要求支付租金,或者是因为承租人没有支付这几个月的租金,出租人认为违约要求解除合同的,法院同样不予支持

三、双方提出解除合同,可支持  

那么,如果餐饮门店生意持续走低,收入无法覆盖经营成本,甚至交不起租金,是不是租赁合同也无法解除?

并不是。

最高法此次明确,如果承租方长时间内不可能交得上房租,即使延续再长时间也无法缓解,此情况下,双方都提出解除合同,法院会支持

这样一来,租赁方不用再承受执行合同造成的更多损失,而出租方也不会长期没有收入。

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