从“空间出租”到“流量共生”，商场与品牌的关系发生了深刻范式转换。
开关店比1.05的背后，不是品牌简单的扩张或收缩，而是一场围绕消费者心智与时间分配的激烈洗牌。
零售收缩、餐饮扩容、文体娱乐上行、儿童亲子遇冷——五大业态此消彼长，清晰地勾勒出“情绪消费”对“功能消费”的全面替代。消费者不再满足于购买商品，他们渴望被理解、被陪伴、被治愈：一份现烤的蛋挞、一场沉浸式的剧本杀、一个能拍出“漂亮饭”的创意餐厅，比一件传统女装更能撬动支付意愿。
商业地产的“黄金区域”也在漂移。B1/B2层凭借轻餐饮与潮流数码成为流量主战场，首层被饮品与烘焙重新定义，高楼层则从冷区变身为聚餐与运动的“目的性消费高地”。
首店经济持续升温，中式简快餐首次攻入高档商场，潮流数码借国补政策与AI浪潮成为新风口。更值得关注的是，福州、武汉、杭州等非一线城市的地方餐饮品牌开始反向输出全国，用“海味鲜、山味野”和创意“漂亮饭”打破同质化僵局。
领军品牌与新兴品牌的分化同样剧烈。领军品牌TOP100中近四成席位易主，千店规模不再是护城河，价值深耕、高频粘性与社群运营成为新壁垒。而新兴品牌则以高效开店、垂类制胜、文化赋能、精准卡位和人设营销五大路径，快速从网红迈向长红。
当下，商场招商逻辑正从“看规模”转向“看成长性、内容力与辨识度”。这场变革的本质是：谁能持续产出情绪价值、社交货币与场景体验，谁就能成为真正的“开店王”。
01.开关店比1.05，结构分化加剧，楼层价值重排
2025年标杆商场整体开关店比为1.05，呈现“平稳扩张与深度调整并行”的特征。
高端商场坚守零售基本盘，餐饮成为新增长极；大众化商场则以餐饮、文体娱、生活服务“多点开花”拉动客流。
楼层层面，B1/B2层成为品牌调整最活跃的区域，轻餐饮强势扩张；首层汽车与女装大面积撤退，饮品与烘焙成为“补位者”；高楼层（F4及以上）从冷区转变为目的性消费高地，餐饮与文体娱集中加码。
这表明，商业地产正经历“空间价值重构”，消费者对便利性、体验感与情绪价值的追求正在重塑楼层功能定位。
02.情绪消费主导业态更迭，零售收缩、餐饮扩容
2025年，购物中心五大业态中，零售开关店比仅为0.92，整体收缩，服装尤为明显（0.82）；餐饮则持续扩容（1.15），休闲餐饮、中式餐饮、异国风情全面扩张。
儿童亲子遇冷，文体娱与生活服务上行。细分品类中，潮流数码（2.58）、儿童数码（4.71）、IP主题店、礼品玩具等“情绪驱动型”品类表现抢眼。
消费者从“功能消费”转向“情绪消费”，品牌若不能提供“质价比+情绪价值”，将被加速淘汰。
03.首店经济持续升温，中式简快餐与潮流数码成新宠
2025年，全国16城新开首店超5900家，同比增长23.84%。
沈阳、天津等非一线城市首店增速超95%，显示出品牌下沉与区域竞争加剧。餐饮首店数量首次反超零售，烘焙甜品、云贵菜、赣菜热度飙升。
尤其值得注意的是，中式简快餐开始进驻高档商场，占比飙升126.74%，标志着“日常刚需”正在高端场景中获得新定义。潮流数码首店热度再创新高，政策红利与AI技术驱动下，消费电子正成为下一个风口。
04.细分品类涌现“排队王”，地方文化与性价比成突围关键词
烘焙甜品、零售折扣店、韩国时尚品牌、中高端女装、平价潮牌等垂直品类涌现出一批“新顶流”。
如“新鲜现做+高颜值”烘焙品牌（祐禾、麦记牛奶公司）、极致性价比折扣店（荟品仓、好特卖）、主打情绪设计与文化认同的国潮品牌（Puui噗又、Almond Rocks）等。
福州、武汉、杭州等地方餐饮品牌凭借“海味鲜、山味野”、“创意漂亮饭”、“糕都”等地域标签走向全国。
消费者不再盲目追大牌，而是更青睐“有故事、有审美、有性价比”的细分品牌。
05.新势力品牌与共赢合伙人，实战之路
新势力品牌，靠着差异化定位、原创设计力、稳定的供应链与成熟的线下运营能力，穿越行业周期。渠道扩张，选择“与认同长期主义的伙伴同行”。
共赢合伙人，精准的选品逻辑、强大的本地化运营能力、完善的中台体系与深度的用户运营，是立足市场的关键。他们不是简单的品牌执行者，而是品牌本地化生长的核心合作伙伴，是行业健康发展的重要支撑。
06.中国领军品牌TOP100，千店为王”不再是唯一标准
2025年度中国领军品牌TOP100中，近四成品牌易主，洗牌力度加大。饮品、家居生活、潮流数码品牌蝉联能力最强，而美妆护理、生活服务类品牌集体势微。
榜单显示，千店规模仍是品牌实力的重要体现，但真正的竞争已从“规模扩张”转向“价值深耕”。
高频消费（简快餐、烘焙、儿童游乐）与强粘性品类（户外运动、异国料理）越来越受商场青睐。品牌需成为“用户关系的主理人”和“空间价值的共创者”，才能在注意力稀缺时代占领消费心智。
07.新兴品牌TOP100，高效开店+垂类制胜+文化赋能
2025年度新兴品牌TOP100中，餐饮品牌占比持续上升，达52个，19个品牌实现蝉联，显示出部分新兴品牌已迈过短期试炼，走向可持续增长
五大增长密码凸显：高效开店（如Yee3·三号椰月开56店）、垂类制胜（如nice rice专注基础单品）、文化赋能（如melt season获雅诗兰黛投资）、精准卡位（如montbell成“始祖鸟平替”）、人设营销（如Songmont山下有松年销5亿）。
未来商场招商将更青睐“有爆发力、有话题度、有辨识度”的“三有青年”型品牌。
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